[부동산] 앨리스허 강의

[출처] Future Cityscape - Adam Wenz

 

(H) 인생의 플랜을 짜야 한다

- 결혼을 언제 할 건지

- 맞벌이를 할것 같다면 지금 분양권

- 전업주부를 만날거라면 신혼부부 특공 생애최초특공 등등을 노려야 한다

- 신혼특공은 애가 많아야 하기 때문에 쉽지 않음. 그러니 분양권 ㄱㄱ

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(M)청약 되어서 분양받기는 하늘에 별따기, 계속 넣어야 한다

- 2순위까지에서 경쟁 : 미계약분

- 2순위에서도 미달 : 미분양분

- 미분양은 지금은 전남 이런데 조차 없다

- 미계약분 줍줍 밤새서...

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(M)우리는 다 가능성 낮아서 추첨제를 노려야 한다

청약을 받으면 보통 중도금대출 전에 팔 수 있거나(전매 가능)

중도금대출 1차 이후로 팔 수 있는데(6개월 전매 제한) 중도금 대출을 연체할 수 있음

제일 좋은건 중도금 대출 받고 그 다음에 파는 것

신용카드 사용내역 있으면 중도금 대출 나옴

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(S)전세살면 전세대출 풀로 받아서 현금 마련해라

- 3.5억 전세면 2.8억의 현금이 생긴다. 3억 1년 이자 4% 쳐도 1200만원

- 3억으로 분양권이나 재개발 2곳을 산다고 치면 1년에 1200만원은 아무것도 아니다

- 상계동 2.3억에 사서 지금 4억 / 인천 상인천초교 피 8천, 1년도 안된 지금 2억 가까이

- 안양 30평 6.9억, 5개월만에 7.5억

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(S)재개발 사야 한다

- 인천쪽 관리처분 후 이주하고 있는 구역이나 분양 얼마 안남은곳

- 쫄보(S)의 경우 분양권은 못산다. 주위 20년된 아파트 시세 5억인데 분양권 7억에 살 것인가?

- 총매가가 분양권보다 무조건 낮다. 6억짜리 분양가 아파트의 경우 입주권은 5.5억 정도

- 대신 입주권은 지금 당장 들어가는 돈이 큼. 3억 정도면 충분, 나머지 분양가는 중도금 대출 나온다.(무주택자)

- 입주권 하나 짱박고 확실한 차익을 노리는 것이 낫다.

- 5억 전세 계약하고 전세대출 받으면 나는 1억만 갖고 있어도 4억이 생긴다. 결혼할 때 부모님이 해준 목돈으로 채워넣고 나머지 남은돈 투자

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현재 서울의 경우 아파트 구매는 쉽지 않다

- 아파트 적어도 6~7억, 무리해서 투자를 하는 것은 바보짓

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실제 투자 금액을 최소화 시키고 이익을 극대화 시켜야함

- 그런면에서 최선은 분양권 => 비인기지역 갭투자 => 인기지역 재개발

- 분양권줍줍은 이익이 별로 없어 재개발이나 갭투자가 매력적

- 갭투자는 너무 어려워서 재개발 추천

- 분양권은 계속 청약 넣기

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분양권은 아주 좋은 선택지

- 계약금(보통 분양가 10%)만 있으면 되서 초기 투자금액 적음

- 최근 트렌트 "신축"

- 전세자금대출 시 주택수로 치지 않음

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재개발은 확실한 차익이 보장되지만(진행이 잘 되었을 경우) 투자금액이 크다

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재개발 단계

1. 구역지정

2. 조합설립

3. 건축심의

4. 사업시행인가

5. 관리처분

6. 이주 철거

7. 분양

8. 입주

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사례 분석

상인천초교물건 올려드립니다

감정가 16700

피 14300

전세 5000

매매가 31000

실투금 26000

- 감정가가 나왔다 => 건축심의는 지난 물건

- 감정평가는 관리처분 때 정해지지만, 감정가를 매진다하면 가감정을 매겨서 대충 평가를 받음

- 매매가 = 감정가 + 피

1. 감정가가 1.6억이면 상인천에서 30평대 받을 확률이 아주 큼

- 실투 2.6억이면 상인천 매물 평균보다 1억정도가 높다.

- 매물이 덩치가 커서 실투가 많이 들어가기 때문에 프리미엄은 평균 1.9억인데 1.4억으로 싼 편

- 30평대 조합원 분양가 4억이라 치면 5.4억(피+분양가)에 아파트를 사는 것

- 5.4억을 기준으로 주위 아파트와 비교한다. 구축가격은 보통 입지 좋은 신축의 60% 정도를 본다

2. 입지

- 상인천초교는 gtx b 개통을 예정하고 있어 기대감 반영.

- 서울과는 먼 편이지만 인천 생활권에서 본다면 중동도 10억 이상, 안양도 9억, 안산 초지역 신축 7억, 장현 7억

- 장현은 허허벌판인데 인천은 인구수도 많은 광역시, 구축 밭 중에서 상인천초교는 신축 대장급 => 7억은 무난히 갈 것이다

3. 종합

- 상인천을 사란 얘기는 아니고 자금에 맞고 중간에 고꾸라지지 않을 곳을 골라야 한다

- 지금 상승장이 거의 어깨까지 올라왔다고 보는 상황에서 초기 재개발 사면 10년 이상 묶일 수 있다

- 상인천초교 주변 백운1, 성락, 다복(우신 제외) 좋다. 그 중 대장은 상인천.

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(참고) 구월동 인천구월지웰시티푸르지오

- 인천시청역 아래쪽 2017년 4억에 분양해서 현재가 5억 8천

- 세대수 300세대로 작고 브랜드 약하고 컨소시엄인데, 상인천정도 되면 훌쩍 뛰어 넘을 것

- 상인천 분양은 4~5년 뒤, 분양가는 주위 시세와 키맞추기 하는 경향이 있어서 6억에 분양해도 완판 될 것

- 지웰을 사서 상인천과 키맞추기 하는 것도 고려대상(첫타자가 분양가가 제일 싸고 가장 많이 오름)

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(C) 지하층의 경우에도 입주권이 나온다

- 대신 감평액이 작음

- 빌라, 연립, 다세대주택의 경우 감정평가가 나오기 전에 프리미엄 계산법 : 공동주택가격(공시가)을 조회해서 1.3을 곱하면 부정확하게 알 수 있다

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분양권의 장점은? 낮은 초투

입주권의 장점은? 풀옵션 RR

9.13대책부터 입주권도 주택으로 치고, 1216대책부터 분양권도 주택으로 본다

- 전세대출의 경우 분양권만 주택으로 보지 않음

분양권 중도금 대출 가능 여부 - 조정지역/비조정지역에 따라 너무 다름

ex) 상계동 중도금대출 받으려면 장현 처분조건 걸어야 함

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지금 볼만한 곳

1. 상인천

2. 의왕 고천 가, 나 구역

ex)

https://blog.naver.com/choisd73/221333521459

고천 나구역 빌라

매매 2억3천만

전세 9천만 가능

땅 지분 7

공주가 9천4백만

실투자 1억 4천만

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분양가 + 프리미엄 < 입주권 총매가(매매가 + 조합원 분양가) 되면 들어간다

공주9400*1.3하면 1.2억인데 피가 대략 1억 넘는선

건물 위치 물어보고 대로변에 접해있는지 건물 연식은 어떤지 주차장이 있는지 언덕에 위치한건 아닌지 접근 편한지 확인해서 괜찮으면

피가 1.2보단 덜한거로 판단하고 들어간다

(주의) 점유개정인 경우 전세가 높게 책정했을 수 있음

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해제된 구역 다시 추진하려면 10년 이상 걸린다. 입주는 그 이후 15년. 조심할 것